三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
　　××商务楼估价报告
　　报告封面及目录（略）
　　致委托方函（略）
　　估价师声明（略）
　　估价的假设和限制条件（略）
　　估价结果报告
　　一、委托方
　　××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
　　二、估价方
　　××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级
　　三、估价对象
　　1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得×x商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日），土地用途为商业。
　　××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
　　估价对象其他内容描述（略）。
　　四、估价目的
　　评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
　　五、估价时间
　　2003年4月1日
　　六、价值定义
　　本次估价采用公开市场价值标准。
　　七、估价依据（略）
　　八、估价方法
　　根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
　　九、估价结果。
　　估价对象在2003年4月1目的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。
　　十、估价人员（略）
　　十一、估价作业日期
　　2003年3月10日至2003年3月20日。
　　十二、估价报告应用的有效期（略）：

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　　估价技术报告
　　一、个别因素分析（略）
　　二、区域因素分析（略）
　　三、市场背景分析（略）
　　四、最高最佳使用分析（略）
　　五、估价方法选用（略）
　　六、估价测算过程
　　（一）收益法估价测算过程
　　1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10％，4～6层15％，7～8层20％。
　　根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：
　　（1）1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00万元
　　（2）2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12万元
　　（3）3层年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00万元
　　（4）4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90万元
　　（5）5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60万元
　　（6）6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60万元
　　（7）7、8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21万元；
　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
　　=343.43万元
　　2.估算年运营费用。
　　（1）年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：
　　年土地使用费=293×2560=75.01万元
　　（2）年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5％计支管理费。则：
　　年管理费=343.43×5％=17.17万元
　　（3）年维修费：按年租金收入的8％计支维修费。则：
　　年维修费=343.43×8％=27.47元
　　（4）年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：
　　年保险费=343.43×2‰=0.69万元
　　（5）年税费：根据XX市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12％，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5％。则：年税费=343.43×（12％+5.5％）=60.10万元
　　年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
　　=18044万元
　　3.估算年净收入：
　　年净收入a=年有效毛收入一年运营费用
　　=343.43-180.44
　　=162.99元
　　4.确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8％。
　　5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：
　　P= a[（1+r）n-1]/r（1+r）n
　　将上述相关数据：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：
　　P= 162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58万元
　　（二）成本法估价测算过程
　　1.估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5％，则估价对象土地价格为：
　　土地价格=2860×（1-12.5％）×2560
　　=640.64万元
　　2.估算建筑物现值：
　　建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
　　（1）建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：
　　建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。
　　（2）建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
　　建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×（1-残值率）×已使用年/使用年限
　　=852.82×（1-0.5）×2/60
　　=28.43万元
　　（3）建筑物现值：
　　建筑物现值=852.82-28.43
　　=824.39万元
　　3.估算估价对象房地产的价格：
　　估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
　　=640.64+824.39
　　=1465.03万元
　　（三）估价结果的确定
　　以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
　　估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2
　　=1682万元（取整数）
　　估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611
　　=2544元/m2（取整数）
　　七、估价结果
　　经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
　　附件（略）：

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　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分，本题最多扣至0分）

　　注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
　　当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
　　比准价格计算：
　　一、交易日期修正系数
　　1.K_A=99.7％
　　2.K_B=99.0％
　　3.K_C=99.2％
　　二、求取比准价格
　　1.比准价格A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/99×100/99×101/100
　　　　　　　=6617元/m²2.比准价格B=6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/102×100/100×100/100
　　　　　　　=6344元/m²3.比准价格C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/101×100/102×100/103
　　　　　　　=6201元/m²4.比准价格计算结果：（6617+6344+6201）/3=6387元/m^2：

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　　参考答案
　　一、问答题：
　　（一）答：
　　1.公开市场价值标准的定义即在公开市场土最可能形成的价格或类似含义。
　　2.成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。
　　3.收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率。
　　4.假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。
　　5.以上参数均应采用客观合理的（正常）、社会平均水平的。
　　注：1.如只答参数的不给分。
　　2.参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分。
　　（二）答：
　　1.选用成本法、收益法和比较法中任两种。
　　2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
　　3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
　　4.答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；
　　答②：评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；
　　答③：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值；
　　5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
　　（三）答：
　　1.现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；
　　2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；
　　3.该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；
　　4.该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；
　　5.相关税费：
　　6.贷款利率；
　　7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平；
　　8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用；
　　9.市政配套费用和土地开发费用；
　　10.该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
　　注：多答合理的可给分。
　　二、单项选择题
　　（一）1.D 2.B
　　（二）3.C 4.C
　　（三）5.B 6.B 7.D 8.D
　　（四）9.D 10.D
　　三、指错题
　　1.估价时间用语错误，应为估价时点；
　　2.缺少估价原则；
　　3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；
　　4.未分析租金水平的变化趋势；
　　5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
　　6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
　　7.六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；
　　8.年运营费用中不应计算土地使用费；
　　9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用；
　　10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算；
　　11.资本化率取值未说明理由；
　　12.可获收益年限错，应为36年；
　　13.基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；
　　14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年；
　　15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；
　　16.未计算精装修成本费用（建安费）；
　　17.建筑物折旧年限计算错（应2/38）；
　　18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；
　　19.成本法中未考虑相关销售费用；
　　20.未说明估价结果确定的理由。
　　四、改错题
　　1.KA计算错，应为：1051/1048=100.3％
　　2.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101
　　比准价格：
　　A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101=6487元/m2
　　3.比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99
　　比准价格：
　　C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326元/m2
　　注：1.指出错误未做改正计算（或计算结果错的）酌情给分。
　　2.将区域因素及个别因素下的4个因素的系数平均后作分母处理的不扣分。

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