十一、估价作业日期
2003年3月10日—3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1．估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1-6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。1—2层、3-6层、7—8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10％，4～6层15％，7-8层20％。
根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
①1层年有效毛收入：A=1000X100X0.8X12=96.00(万元)
②2层年有效毛收入：B=1000X80X0.8X12X90％=69.12(万元)
③3层年有效毛收入：C=1000X60X0.75X12=63.00(万元)
④4层年有效毛收入：D：1000X60X0.75X12X85％=45.90(万元)
⑤5层年有效毛收入：E：1000X40X0.75X12X85％=30.60(万元)
⑥6层年有效毛收入：F：1000X30X12X85％=36.00(万元)
⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201)X20X0.7X12X 80％=8.21(万元)
年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G
      =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(万元)
2．估算年运营费用
  ①年土地使用费：根据X X市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元／㎡的标准缴纳土地使用费。则：
  年土地使用费=293X2560=75.01(万元)
  ②年管理费：根据X X市规定，出租经营物业按年租金收入的5％计支管理费。则：
  年管理费=343.43X5％=17.17(万元)
  ③年维修费：按年租金收入的8％计支维修费。则：年维修费=343.43X 8％：27.47 (万元)
  ④年保险费：按年租金收入的2％计算。则：年保险费=343.43X2％=0.69(万元)
  ⑤年税费：根据X X市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12％，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5％。则：年税费：343.43X(12％+5.5％)=60.10(万元)
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费十年税费
  =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
  =180.44(万元)
3．估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用
  =343.43-180.44
  =162.99(万元)
4．确定资本化率。
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8％。
5．选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格。
将上述相关数据：a=162.99，r=1899.58(万元)