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　　2012年房地产估价师理论与方法真题(网友提供)

　　1、多选题——考察“鉴证性估价”的概念;

　　2、多选题——可以从事国有土地上房屋征收的估价机构。参考答案：一、二、三级

　　3、多选题——房地产估价的特征(本质)

　　4、某人有一套80m2的住宅，且是唯一住房，出售时应交多少契税。参考答案：契税按1%计算

　　5、判断题——最高额抵押之前存在的债务不能转入最高额抵押中。参考答案：错

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　　6、多选题——影响房地产变现能力的因素包括哪些。参考答案：通用性、独立使用性、可分割转让性、价值大小、开发程度、区位、市场状况;

　　7、多选题——影响房地产供给量的因素有哪些。参考答案：价格、成本、开发技术、预期

　　8、多选题——考点是：名义价格和实际价格的概念。原题大致是某人买房，其中家电装修占房价的5%，分期付款，求该房产的“纯粹”价格。

　　9、多选题——考点是：影响房地产价格的外部因素。经济因素的详细内容，干扰项是“金融制度政策”

　　10、判断题——考点是：基尼系数

　　11、考点：房地产交易中，交易税费非正常负担情况的价格修正

　　12、单选题——考点是：房地产状况调整中不同楼层的价格调整

　　13、单选题——考点是：平均发展速度

　　14、多选题——考点是：平均增减量

　　15、考点是：房地产价格市场状况调整的价格变动率法

　　16、单选题——考点是：补地价的测算，需要注意的是变化前后的价格定义不同，变化前是楼面地价，变化后是土地单价。

　　17、考点：收益法中不同年限价格换算

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　　18、考点：受益期限的确定

　　19、考点：累加法求报酬率

　　20、考点：残值率≠0时，求成新率

　　21、考点：自有资金资本化率的计算

　　22、考点：不同利润率(直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率)的比较

　　23、单选题——直线趋势法中的a、b利用什么资料求取。参考答案：历史价格资料

　　24、考点：路线价中的“哈珀”法则

　　25、多选题——高层建筑地价分摊的方法。参考答案：建筑面积、房地价值、土地价值

　　26、判断题——估价资料保存10年后可销毁。

　　计算题：

　　1、某块划拨土地商检的仓库改为商用，面积?平方米，前6年净收益是?万元，报酬率是?，第6年的资本化率是10%，折现率是?，第6年转让税费是转让收入的2%，求该房产的现值。

　　2、某房产，因没有“行车”造成租金降低，正常租金是?元，实际租金是?元，如单独增家需要?万元，随同增加需要?万元，门窗损坏修复费?万元，土地基准地价?，建筑物重建的各项成本已知，求该房产的现值。 解题大致思路：房地产市场价值=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧

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